Подробности

Просмотров: 25553

Реконструкция зданий и сооружений

Реконструкция зданий и сооружений это их переустройство с целью частичного или полного изменения функционального назначения, установки нового эффективного оборудования, улучшения застройки территорий, приведения в соответствие с современными возросшими нормативными требованиями. Она является частью общей реконструкции производственных предприятий или городского района, жилого массива, комплекса социально-бытовых, культурных учреждений. Реконструкция зданий и сооружений осуществляется и при проведении технического перевооружения предприятий. Переустройство включает перепланировку и увеличение высоты помещений, усиление, частичную разборку и замену конструкций, а также надстройку, пристройку и улучшение фасадов зданий.

Основные объекты реконструкции

Модернизация недвижимости: На сегодняшний день реконструкция зданий считается основным способом решения проблемы модернизации объектов недвижимости, улучшение технико-эксплуатационных и эстетических качеств сооружения до соответствия современным требованиям и нормам. Реконструкция объекта требует значительно меньше финансовых вложений, чем строительство сооружения «с нуля». Это одинаково актуально как для жилых сооружений, так и для производственных и административных зданий. Модернизация необходима и в том случае, если объект меняет свое функциональное назначение, что в наши дни не является редкостью. В данном случае реконструкция позволит изменить архитектурный облик объекта недвижимости и его планировку в соответствии с его новым назначением.

Реконструкция старых жилых домов и решение проблем с дефицитом недвижимости: Это одна из наиболее важных проблем в крупных городах с высокой плотностью населения. Например, такой распространенный прием, как надстройка малоэтажных жилых домов избавляет от необходимости начинать дорогостоящее капитальное строительство высотных квартирных домов. При этом семьи, нуждающиеся в улучшении условий проживания, получают возможность обзавестись новым современным жильем. Основными задачами являются создание более уютного и комфортного проживания населения, повышение уровня благоустройства прилегающей территории, улучшению архитектурного облика наших городов за счёт обновления старых и ветхих зданий, придания им индивидуальности. Это достигается установкой современного инженерного оборудования и коммуникаций, заменой старых отживших своё материалов на аналогичные новые или современные. Реконструкцией фасада и крыши. Частичный снос обветшавших конструкций зданий. Установкой детских городков, клумб, проведения озеленения прилегающей придворовой территории, организация подземных парковок и наземных карманов и многое другое. Поэтому такая реконструкция должна носить комплексный характер, учитывать длительную перспективу развития города, района, предприятия. При обратном подходе, удовлетворяющем только интересам сегодняшнего дня и отсутствием перспективного плана могут привести через определенное время к невозможности осуществления последующей реконструкции без сноса сложившейся после проведения реконструкции застройки.

Пристройки к зданиям: Распространенным вариантом реконструкции является и возведение пристройки к зданию, которая позволяет увеличить общую площадь объекта, тем самым решая проблему с нехваткой свободного пространства. Также данная мера направлена на усовершенствование функциональности сооружения, ведь появившиеся после завершения работ свободные квадратные метры площади можно использовать в наиболее рациональных в данной ситуации целях. К примеру, если речь идет о здании магазина, пристройка может успешно использоваться в качестве дополнительного торгового зала или складского помещения, тем самым позволяя расширить ассортимент товаров или сэкономить деньги на аренду склада и регулярную транспортировку продукции к месту продажи. Применение пристройки в качестве помещения для кафе, пиццерии и т.п. также является довольно распространенным решением среди владельцев коммерческой недвижимости, которые обращаются в строительные организации, чтобы заказать услугу по реконструкции здания. Так или иначе, вариантов использования дополнительной площади немало.

Перепланировка помещений и зданий: Реконструкция необходимо и в том случае, если возникла потребность сделать использование пространства здания более рациональным. Нередко приходится сталкиваться с ситуацией, что общая площадь вполне соответствует требованиям, но планировка помещений категорически не подходит для реализации тех или иных задач. В таком случае реконструкция объекта является наиболее целесообразным решением.

Реконструкция памятников архитектуры: За длительное время эксплуатации конструктивные элементы памятников архитектуры могут ветшать и изнашиваться, что приводит к разрушению сооружений и утрате ими уникальных строительных деталей. Продлить срок «жизни» исторического строения можно при помощи вовремя проведенной реконструкции. Восстановление проходит по чёткому плану с соблюдением очерёдности всех шагов и правил техники безопасности. Перед составлением проекта нужно провести работу с архивными материалами и планом города, выявить исторический вид строения, его место и значение в жизни городка, а потом ознакомиться с картограммой застройки квартала. В этом документе учитываются не представляющие особой исторической ценности строения и монументы архитектуры. Из картограммы можно извлечь сведения об этажности застройки, ее предназначении, применяемых стройматериалах, также степени морального и физического износа. В случае если реконструкции подлежит целый квартал, определяется, вероятен ли вариант разборки памятников архитектуры с сохранением фасада строения. Таким образом обеспечивается большая функциональность строения с сохранением исторического вида. На шаге детализированного обследования строения анализируются все собранные сведения о здании. Повышенное внимание уделяется техническому состоянию монумента архитектуры. На основании приобретенных данных составляется подробный план восстановления, проект, после этого осуществляется его пошаговая реализация.

Сложности при реконструкции зданий

Стеснённые условия проведения работ: Как правило, реконструкция жилых, гражданских и производственных зданий проводится в условиях повышенной стесненности, что не позволяет использовать оптимальные комплекты строительных механизмов и машин, организовывать места складирования для создания нормативных запасов материалов и изделий. Сама доставка конструкций (особенно крупногабаритных) может быть чрезвычайно затруднена сложившимися габаритами проездов. Серьезные трудности часто возникают при определении места рациональной установки грузоподъемных механизмов в монтажной зоне, а в некоторых случаях при разборке и монтаже конструкций вообще не представляется возможным воспользоваться кранами и необходим переход на менее индустриальные конструктивные решения. Для указанных ситуаций разработан и успешно реализовывается целый ряд предложений, основанных на использовании конструкций как из традиционных строительных, так и из новых легких высокопрочных материалов.

Индивидуальный подход при реконструкции: Реконструкция связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих элементов зданий и сооружений. Эти работы требуют индивидуальных подходов, отличных от подходов к конструктивным решениям при новом строительстве.

Проблемы при реконструкции без остановки производства: Серьезные трудности возникают в процессе реконструкции производственных зданий в связи с необходимостью обеспечения минимума остановки работы предприятий. Потери вследствие уменьшения выпуска продукции сопоставимы, а в некоторых случаях существенно превышают объемы капитальных вложений на строительно-монтажные работы по реконструкции или техническому перевооружению. Поэтому необходимо применение специальных методов усиления, разборки, монтажа конструкций, исключающих полностью или сводящих к минимуму остановку работы предприятий.

Повышенная трудоёмкость: Работы по реконструкции зданий и сооружений отличаются повышенной по сравнению с новым строительством трудоемкостью на 25-30 %, а по отдельным переделам на 50-100%. Таким образом, возникает необходимость корректировки нормирования труда. С другой стороны, общие затраты времени на реконструкцию в 1,5-2 раза меньше, чем на новое строительство. Это способствует быстрейшему вводу производственных мощностей, жилых и общественных зданий.

Вопросы согласования реконструкции: Зачастую бывают сложности при реализации таких проектов из - за сбора всех разрешений и согласований при реконструкции зданий. Особенно это актуально при реконструкции зданий и сооружений, которые имеют историческую ценность и отнесены к памятникам архитектуры. Здесь бюрократические проволочки и придирки настолько велики, что реализация таких проектов затягивается на очень длительный срок. И это учитывая тот факт, что такие работы могут выполнять только строительные организации имеющие специальную лицензию министерства культуры и имеющие в своём штате работников, которые были специально обучены на проведение таких работ.

Комплекс работ при реконструкции зданий

Проектирование: Комплекс работ по реконструкции сооружения начинается с проектирования. Сначала производится детальный анализ здания под реконструкцию, чтобы установить, какие варианты изменения архитектурного облика сооружения являются технически возможными и исключают риск возникновения опасности для жизни и имущества людей. О каком бы объекте ни шла речь, будь то частная собственность или общественное здание, начинать строительные работы, не имея разрешения соответствующих инстанций, запрещено законом. Нарушение данного правила влечет за собой штрафные санкции. В свою очередь этап проектирования состоит из нескольких этапов:

- Предпроектная стадия: Производится анализ технического состояния объекта, во время чего заказчик и компания-подрядчик должны определиться с перечнем строительных работ, а также сроками их окончания и сдачи объекта в эксплуатацию. Для этого составляется детальный план проведения мероприятий, который отражает последовательность решения задач, необходимых для реализации проекта.

- Проведение геологических изысканий: Целью которых является исследование рельефа местности, где расположен объект, а также особенностей грунта. Это необходимо, чтобы исключить такую ситуацию, как проседание конструкции после реконструкции здания, вызванное увеличением ее массы, и другие проблемы, представляющие риск для жизни и здоровья людей.

- Разработка дизайн-проекта: Включает в себя подготовку проектной документации, а также составление сметы, отражающей стоимость строительных работ. Этот этап особенно важен, ведь от того, насколько грамотно компания-подрядчик сможет выполнить данную работу, зависит как результат реконструкции, так и то, в какую цену обойдется данное мероприятие. Это особенно актуально, если бюджет ограничен: необходимо выбрать «золотую середину», не допуская экономически необоснованных решений. Разработкой дизайн-проектов могут заниматься только специализированные организации, ведь в случае ошибок и неточностей заказчик столкнется с целым рядом проблем, начиная от непредвиденных расходов и заканчивая отказом компетентных органов в выдаче разрешения на начало строительства.

- Согласование проекта: Это производиться в соответствующих инстанциях, которые выносят решение о возможности или невозможности проведения реконструкции и выдают специальное разрешение, являющееся основанием для начала строительных работ.

Строительство: Это один из наиболее важных и ответственных этапов, ведь от качества проведения строительных работ непосредственно зависит результат мероприятия.

Проведение пусконаладочных работ: Это работы предшествующее сдаче объекта в эксплуатацию и включающее в себя проверку работы оборудования и систем. Также задачей данного этапа является выявление возможных недочетов при проведении строительства, которые необходимо устранить для обеспечения функциональности объекта.

В итоге можно сказать, что научно-исследовательскими институтами и вузами, проектными строительно-монтажными и ремонтно-строительными организациями страны накоплен значительный опыт в осуществлении реконструкции зданий и сооружений. В последние годы выпущено большое количество инструктивных и рекомендательных документов и монографий, подготовлена к изданию соответствующая глава СНиПа. 

Отличие понятия реконструкции здания от нового строительства

В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В то время как строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства). В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения. В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003г. N 153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

Тем самым, реконструктивные работы в отдельном помещении здания могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов; устройство лоджий, балконов; остекление лоджий, балконов; замена столярных элементов фасада".